Os três aparecem em contrato imobiliário, medem coisas diferentes e trocá-los custa dinheiro para alguém.
IGPM: aluguel
Mede a variação geral de preços no atacado, no varejo e na construção. É o índice tradicional de reajuste de locação, aplicado uma vez por ano no aniversário do contrato. Tem fama de volátil — em alguns anos subiu muito mais que a inflação ao consumidor, e foi por isso que parte do mercado migrou para o IPCA.
INCC: obra em andamento
Mede o custo de construção. Aparece em compra na planta, corrigindo as parcelas pagas durante a obra. Faz sentido porque o que está sendo comprado ainda está sendo construído: o custo do incorporador muda enquanto o prédio sobe.
CUB: referência de custo por metro
É o custo unitário básico da construção, calculado por sindicato regional. Não costuma reajustar contrato — serve de referência para avaliar quanto vale construir e para comparar o preço de um imóvel novo com o custo de erguê-lo.
Se o cliente perguntar por que o INCC subiu mais que o aluguel dele, a resposta é uma frase: um mede o preço do cimento, o outro mede o preço de tudo.
O erro que aparece na prática
- —Usar INCC depois da entrega das chaves, quando não há mais obra a corrigir.
- —Deixar o índice sem definição de fallback: se o escolhido for extinto, o contrato precisa dizer o que entra no lugar.
- —Reajustar antes dos doze meses, que a lei não permite em locação residencial.
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